Consulta: Tengo una vivienda con hipoteca. El banco ha interpuesto demanda de ejecución hipotecaria ante el impago de las cuotas. Si alquilo la vivienda a un familiar por un precio simbólico y por una larga duración ¿puedo evitar que se produzca el desalojo de la vivienda, ante la existencia de inquilinos? ¿sería una forma de quedarme en la vivienda, seguir sin pagar la hipoteca y con la única obligación de pagar el precio pactado como alquiler a quien se adjudicará la vivienda en la subasta?
Respuesta:
En primer lugar; Tendremos que leer el contrato de hipoteca, posiblemente incluya una cláusula que prohiba o limite el alquiler de la vivienda mientras subsista la hipoteca.
En segundo lugar, este contrato de alquiler sería un contrato realizado en fraude de acreedores y por tanto rescindible a tenor de los artículos:
1291.3º C.c. "los contratos validamente celebrados pueden rescindirse si se han celebrado en fraude de acreedores, cuando estos no puedan de otro modo cobrar lo que se les deba.
1297 C.c. Se presumen celebrados en fraude de acreedores las enajenaciones fraudulentas a titulo oneroso hechas por las personas contra las que se hubiese pronunciado antes sentencia condenatoria en cualquier instancia o expedido mandamiento de embargo de bienes.
1111C.C. Los acreedores .... pueden impugnar los actos que el deudor haya realizado en fraude de un derecho.
En tercer lugar, el banco como acreedor también podría interponer una querella por:
.- maquinación fraudulenta o estafa a tenor del art. 251 Código Penal: " Será castigado con la pena de prisión de 1 a 4 años de prisión : 1º.- Quien atribuyéndose falsamente sobre una cosa mueble o inmueble facultad de disposición de la que carece... la enajenare, gravare o arrendare a otro en perjuicio de este o de tercero. 2º.- El que otorgare en perjuicio de otro un contrato simulado.
.- Insolvencia punible art. 257.2º Código Penal: Será castigado con las penas de prisión de 1 a 4 años y multa de 12 a 24 meses: Quien en perjuicio de sus acreedores realice cualquier acto de disposición patrimonial o generador de obligaciones que dilate, dificulte o impida la eficacia del embargo o de un procedimiento ejecutivo de apremio, judicial, extrajudicial o administrativo, iniciado o de previsible iniciación.
Conclusión: No es solución alguna realizar un contrato de alquiler a un familiar por tiempo indefinido sobre la vivienda hipotecada y además en trámites de ejecución.
La entidad bancaria tiene la opción de rescindir ese contrato via demanda civil, al ser un contrato realizado en fraude de acreedores, desalojando a los inquilinos de la vivienda, e incrementandose nuestra deuda pues además nos condenarán a las costas de este procedimiento.
También puede la entidad bancaria interponernos una querella por maquinación fraudulenta,estafa o por insolvencia punible. Siendo las penas por estos delitos de prisión de 1 a 4 años.
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